分析：2020年靖江楼市与房产投资

2020年的靖江房地产行业仍是重要的支柱产业，“稳定”、“健康”、“向上发展”的旋律没有变。但是，突然出现的“黑天鹅”，打乱了靖江楼市的节奏，靖江新房、二手房交易活动已经陷入停滞，开发商与房产中介们蒙了，购房者倒是可以冷静了---这是靖江房地产行业从未经历过的考验！

我们现在无法预测这个考验期会持续多久，同时，接下来靖江楼市的前景也是未知。因此，楼市参与者们，需要做的事是重新给楼市定个位，特别是房产投资者们。

回顾2019年的靖江楼市，房产投资的购房比例仍较高。虽然一再强调“房住不炒”，但是靖江楼市里并不缺少投资客们参与的身影。房价的持续上涨、物价的上涨幅度较大带来货币贬值的担忧，加上滨江新城区域美好的发展前景，这些成为投资者们积极投资靖江房产的理由。

实际的结果是：2019年的靖江房价涨幅比较大，这也就意味着投资客们又有了丰厚的“浮动赢利”。这个赢利之所以是“浮动”的，原因在于当前靖江执行“限售”政策。账面上是赚钱了，但需要等完税后的2年周期满了才能卖房交易，暂时无法锁定利润。

接下来，我们简单分析与考量一下2020年靖江房产投资，焦点是这几项：



一、靖江房价还会涨吗？

对于这个问题，市场的分歧较大。靖江房价已经过高，这是共识，但对于接下来的房价走势，仍相信房价会涨的人有之，也有认同靖江房价会下跌的，分歧明显。

黑天鹅的出现，预示着2020年的上半年的房价上涨已经不可能了，下跌的概率在增加。

另外，靖江房价存在泡沫的问题也需要理性对待。未来泡沫会不会破？最重要的影响因素是货币政策。简单的说：如果货币政策持续以宽松为主，那么， 房价泡沫短期内没有破的风险；但如果未来货币政策不再宽松，而是收紧，房价的风险会非常大。

房地产的地位下降也是一个重点。当前的经济面正努力降低对房地产行业的依赖，这也就意味着：房价泡沫将被正视，未来会从经济发展健康的角度出发，去泡沫化。所以，靖江房价暴涨的模式终将是不可能持续的。



二、人口量对靖江房产投资的影响

 人口量决定着楼市的发展空间，也决定着房产投资空间。

靖江人口在2018年出现了负增长，2019年的数据还没公开，预计会正增长，但增长空间非常小；年轻人口流出的情况比较严重，拥有高学历的高端人口选择回靖江的比例持续降低---学历越高，回靖江的可能性越低；外来人口流入量不大，人口增长难度较大。

 人口量不能持续增长，房地产行业将失去发展空间，这是基本的常识。因此，人口量是决定靖江房产投资价值的首要考虑因素，未来你需要接盘侠！

现在，所有的城市都在努力提高人口量，越来越多的城市出台“人才吸引”、“人口引入”政策。靖江已经将100万的人口发展目标做为重要的工作推进，未来，能不能实现这100万的人口目标，完全决定当前房产投资成功与否。



三、靖江房产饱和的问题

靖江房产是否已经饱和？经历了20多年高速发展，以平均每年提升5千套的新增供应量来计算，二十多年，靖江已经生产出了十多万套房产，再加上大量的拆迁安置房、小城镇安居房等，靖江房产已经趋于饱和这是现实。

接下来，还有多少“刚需”的存在？没有了刚需，那么谁来接盘？这又是房产投资者们需要认真对待的问题。



四、靖江城市分化的问题

靖江城市的分化现象已经很明显，从2019年新楼盘项目数量、新房成交量、购房者关注等几个指标来分析，滨江新城区域已经完全取代主城区，成为靖江楼市的主角。

明显的区域分化，这给房产投资者带来的新的难题：配套是否完善，配套质量是否高，都将决定房产投资的风险与回报空间，而被抛弃的区域面对的必然是房产价值的下降。新的问题是，靖江未来会不会出现新的热点区域？

人口量较少的现实，决定着靖江支撑不了所有的区域共同发展。靖江城市区域分化的情况还会持续下去，也就意味着巨大的房产投资风险。

最后提醒大家：提高风险意识，“房住不炒”！